Otázka bývania je jedna z najdôležitejších otázok o ktorých sa s mojimi klientmi rozprávame a hľadáme náležité riešenia. Patrí tiež medzi kľúčové témy, ktorej riešeniu sa málokedy vyhneme, ak sa len človek nenarodil do hodvábneho vankúša, kde práve peniaze nie sú až tak podstatnou otázkou, alebo ak som svoje ideálne bývanie nezdedil, či nevyhral peniaze v lotérii. Je to aj téma, pri ktorej klient získa veľmi často svoju prvú “vážnu” skúsenosť s úverom a preto je dôležité sa jej venovať veľmi pozorne. Zo skúsenosti môžem povedať, že je to otázka o ktorej každý vie, že sa ho raz bude týkať a napriek tomu ju vidím v rodinnej ekonomike často podcenenú.
Práve z toho dôvodu sa potom často rieši rýchlo, pod tlakom, čo ale nahráva do kariet väčšinou nie klientovi, ale inštitúcii ktorá môže diktovať “odvážnejšie" podmienky.
Prečo je to tak?
Nuž najčastejšie preto, lebo pracovné povinnosti klientov a more neprehľadných ponúk zo strany bánk neuľahčujú klientovu schopnosť zorientovať sa a on popritom ešte musí riešiť výber tej najvhodnejšej nehnuteľnosti, ktorá sa má stať jeho DOMOVOM. Príprava a dobrý výber riešenia, ale aj koncepcie a modelu financovania, pripadne kombinácia vhodných riešení však v tomto prípade dokáže ušetriť veľmi veľa peňazí....skutočne veľmi veľa a tie môže klient využiť na iný svoj osobný cieľ.
V prvom rade sa teda pozrime na prípravu!
V zásade sa otázky bývania riešia najčastejšie tromi základnými spôsobmi, ak nerátam v úvode spomínané alternatívy dedičstva, alebo výhry v lotérii.
Sú to:
- Úver
- Sporenie
- Kombinácia úveru a sporenia
Zatiaľ je to jednoduché, však? Medzi úvermi sa najčastejšie využívajú tzv.:
Úvery hypotekárneho typu:
Sú to úvery, kedy klient ručí za svoj úver nielen svojou schopnosťou splácať, ktorá sa vo väčšine prípadov posudzuje, ale aj svojou, alebo cudzou ( áno aj cudzou!!!) nehnuteľnosťou. Je tu síce v číslach a v percentách ľahko vypočítateľná tzv. ,, preplatenosť úveru”, čiže o koľko vlastne preplatím banke požičané peniaze, sú tu najčastejšie aj celkom jasne prezentované úrokové sadzby úveru, ale všetky faktory ktoré o ,,výhodnosti" toho-ktorého úveru hovoria sa vždy v zmluve neobjavujú a zákon to veru ani tak detailne nevyžaduje. Vyžadovala by si to však o to viac pozornosť klienta...., alebo jeho konzultanta na osobné financie.
Na druhej priečke popularity sú :
Medziúvery a stavebné úvery stavebných sporiteľní:
- kde je to už dosť zaujímavé počítanie, ak sa odvážite prepočítať si preplatenosť, ale aj tu nájdete niekoľko svetlých výnimiek, ktoré ak klasická ”hypotéka" nestačí, alebo nie z niektorého dôvodu možná, dokážu byt pre klienta veľmi užitočné. Stavebné úvery, ak sa dobre a hlavne s predstihom a včas naplánujú môžu zasa výrazne pomôcť pri financovaní zámeru bývania najmä v kombinácii s hypotékami, keď sú sadzby hypoték vysoko nad piatimi percentami. Nuž a sú tu ešte :
Spotrebné úvery:
či už účelové, alebo bezúčelové, ktorých úrokové sadzby sú však často aj na dvoj až trojnásobku od vyššie spomínaných možností. Tieto “spotrebáky” by som odporučil iba v prípade, ak všetky lepšie možnosti nie sú pre klienta dostupné. Jednak práve kvôli vyšším úrokom, ale hlavne kvôli tomu, že z dôvodu ich krátkej dobe splatnosti (nie vždy sa viete odpracovať k ,,spotrebáku" so splatnosťou 10 rokov), je mesačne zaťaženie rodinnej peňaženky vďaka vyšším splátkam silno skúšané!!! A to v dlhodobom horizonte nemusí byť príjemné.
HYPOTÉKA
Dovolím si ju tak ľudovo nazvať, veď ideme hovoriť zrozumiteľnou rečou. Pri výbere je dobre vedieť niekoľko základných veci, ktoré majú vplyv na jej správne nastavenie:
1. Vek klienta
Je dôležitý najmä z pohľadu nastavenia dĺžky úveru a tá zasa priamo ovplyvňuje výšku preplatenia úveru, ale aj výšku splátky. Od veku závisí tiež možnosť získania štátnej podpory pre mladých, ktorá je obmedzená vekom max.35 rokov.
2. Príjem klienta, teda odborne, jeho BONITA
Bonita rozhodne veľmi často nielen o tom, či úver dostanete, alebo nie, ale aj o tom, ak ho dostanete, aký budete mat priestor aj naďalej normálne z ,,ekonomického pohľadu” existovať a žiť svoj život. Zároveň určuje možnosť využitia dotácií ako je štátna podpora pri hypotéke pre mladých, podobne ako faktor veku.
3. Hodnota nehnuteľnosti
Je dôležitý faktor, určujúci často nielen výšku úveru, ktorú Vám banka na základe hodnoty nehnuteľnosti určenej znalcom poskytne, ale z pohľadu banky je to aj zabezpečenie, ak by ste úver prestali splácať. Vtedy si banka môže uplatniť svoij nárok na založenú nehnuteľnosť.
Hodnota nehnuteľnosti je dôležitá aj vtedy, keď sa rozhodujete o výške úveru z pohľadu jej “percentuálneho zaťaženia" úverom, teda zjednodušene, koľko percent hodnoty vašej nehnuteľnosti potrebujete pri kúpe financovať úverom.
V rôznych bankách sú rôzne možnosti napr. financovanie na:70,80,85..., ale aj 100% hodnoty vami kupovanej nehnuteľnosti.
Tu je dôležité vedieť, že čím viac sa blížiace k 100% a viac, hovoríte vlastne banke, že ste viac ,,rizikový” klient, ktorý nedisponuje dostatočným objemom peňazí a banka vás preto odmení vyšším úrokom.
Niektoré riešenia vás môžu dostať aj na financovanie na tzv. ,,budúcu hodnotu", kde nehnuteľnosť bude po kúpe napr. rekonštruovaná a jej hodnota narastie. To neskôr potrebujete samozrejme doložiť v tom prípade vopred dohodnutými a bankou požadovanými podkladmi o zrealizovani prác.
4.Akceptovateľná výška splátky úveru
Je to jeden veľmi podstatný, ale aj veľmi často podcenený faktor.... pozrime si preto tri otázky, ktoré by si klient mal položiť a vedieť na všetky správne odpovedať :
- Koľko by som chcel splácať?
- Koľko si môžem dlhodobo dovoliť splácať?
- Koľko vydrží dávať moja rodinná ekonomika dlhodobo na tento účel reálne v prípade výpadku príjmu (príjmov), bez toho, aby nastalo veľké ,,rozpočtové riziko"?
Odpoveď na tri otázky nemusí byť vždy rovnaká a to je často dôvod, prečo veľa ľudí s hypotékou prežíva mesačne traumy pri pohľade na svoju rodinnú bilanciu ( ak teda samozrejme nejakú vedie a sleduje). Pravdaže mohli by sme vymenovať niekoľko ďalších faktorov, ale hovoríme o najdôležitejších z pohľadu klienta, pri výbere a nastavení “Hypotéky”.
SPORENIE
Je veľa spôsobov, ako si človek môže odkladať peniaze, ale osobne ich delím na spôsoby nazývané :
- sporenie, alebo aj úložka
- investovanie
Sporenie je dôležité z pohľadu bývania najmä preto, lebo ak sa do banky vyberiem pre svoj úver na bývanie bez toho, aby som disponoval nejakou časťou hodnoty kupovanej nehnuteľnosti, zákonite si beriem vyšší úver v pomere k hodnote nehnuteľnosti a banka sa ku mne tak bude aj správať, podobne, ako to uvádzam vyššie. Ak v danej banke mám nejakú “históriu”, chodí mi tam “výplata”, alebo dokonca mám na jej nejakom “účte” uložené svoje financie, je možné (pozor, nie je to pravidlo a naozaj to tak vždy nefunguje !!!), že získam lepšie podmienky, ako človek ktorý práve prišiel z ulice. Druhý, nemenej dôležitý prínos sporenia môže prísť vo chvíli, keď mi to moja hypotekárna banka dovolí, a ja si môžem z vytvorenej rezervy na sporení pravidelne realizovať tzv. mimoriadné splátky mojej hypotéky.
Tým môžem dosiahnuť :
- menšie preplatenie mojej hypotéky
- menšiu mesačnú záťaž nutnej splátky
- získať priestor na tvorbu rezervy v prípade výpadku príjmu
Príklad:
A)
pri hypotéke na sumu 50.000€ pri úroku 4% bude pri dobe splatnosti 15 rokov mesačná splátka cca 370€
-To je splátka, ktorú MUSÍM platiť.
B)
hypotéka na sumu 50.000€, úrok 4% a doba splatnosti je 30 rokov, mesačná splátka bude cca 239€ a mne zostáva v rezerve cca 131€
- Tu je suma ktorú MUSÍM platiť 239€ a ak správne využijem výhody napr. stavebného sporenia, to mi môže priniesť možnosť vyplatiť hypotéku rovnako za 15 rokov pomocou nasporených peňazí zo sporenia, úrokov a získaných štátnych prémií. Vďaka mimoriadnym splátkam banke zo stavebného sporenia, dokonca môžem získať menšie preplatenie, ale hlavne získam aj iné výhody:
- tvorím si rezervu, ktorú v prípade výpadku príjmu môžem použiť dočasne na splácanie hypotéky
- peniaze, ktoré by som dával banke pracujú pre mňa, úročia sa na mojom účte a pomáhajú mi splácať hypotéku
- mám manipulačný priestor v mojej rodinnej ekonomike a netlačí ma každý cent.
v konečnom dôsledku teda :
- splácam 30 ročnú hypotéku ako 15 ročnú
- nezaplatím viac
- v prípade potreby mám rezervu
- nutná splátka je v prípade núdze menšia a ľahšie ju zvládnem platiť ak sa niečo stane na strane príjmov rodiny
Samozrejme výhodnosť tohto riešenia je vždy na individuálne posúdenie a závisí od konkrétnych čísel a situácie klienta.
Žiadne komentáre:
Zverejnenie komentára